Modele offre d`achat avec conditions suspensives

Dans l`affaire du marais, les parties ont conclu un accord écrit de vente avec une condition suspensif selon laquelle un cautionnement d`un montant de R10 149 072 devait être obtenu au plus le 15 août 2005. Toutefois, l`acheteur n`a obtenu qu`une caution hypothécaire d`un montant de R9 650 000, qui a été accordée le 2 août 2005. Les avocats de l`intimé ont fait valoir que la condition suspensif avait été substantiellement remplie parce que le déficit était, à leur avis, seulement un «déficit mineur» et donc un montant négligeable par rapport au prix d`achat. La Cour n`était pas d`accord avec cela et a conclu qu`on ne pouvait pas dire que les parties avaient voulu que la condition suspensif soit remplie de quelque manière que ce qui était expressément stipulé dans l`acte de vente. La Cour a conclu que le contrat avait donc expiré. Dans le cas où une condition résolutoire est stipulée dans un contrat, le contrat est immédiatement contraignant après que les parties l`ont signée et resteront contraignantes sous réserve de l`événement futur stipulé dans la condition remplie. Un exemple est l`endroit où il est stipulé que le contrat sera résilié si une route nationale est construite à côté de la propriété vendue, dans un certain délai. L`événement mentionné dans la condition doit être décrit avec précision et un délai doit être précisé pour l`accomplissement (ou la non-exécution) de la condition. Une offre d`achat est exécutoire en vertu de la loi sud-africaine une fois signée par les deux parties à l`accord. Cependant, il y a certaines situations dans lesquelles le contrat peut être déclaré nul, et une telle situation est quand une condition suspensif contenue dans l`offre d`achat n`est pas remplie. L`un des plus importants libellés à examiner dans la clause obligataire est la disposition qui en fait une obligation d`informer le vendeur par écrit de cette approbation d`obligation.

Cela ne permettra pas d`ambiguïté, car le vendeur devra être expressément informé et avisé que le contrat est maintenant valide. Il ne peut plus chercher d`autres acheteurs potentiels. Les parties peuvent toutefois convenir de prolonger le délai pendant lequel la condition suspensif doit être remplie. Cette prolongation doit être écrite et signée par le vendeur et par l`acheteur conformément aux exigences de la Loi sur l`aliénation des terres 68 du 1981. Elle doit également être effectuée avant l`expiration du délai de l`État suspensif. Dans l`exemple de clause de «condition d`obligation» ci-dessus, cela signifierait que les parties devront signer la prorogation avant le 2 décembre 2013 pour empêcher l`acte de vente de s`effondrer. Dans l`affaire du marais, la Cour a jugé que, même si la condition suspensif avait été insérée dans le contrat pour le bénéfice exclusif de l`acquéreur, l`acheteur aurait dû communiquer son intention de renoncer à l`exigence avant qu`elle ne soit caduque. Une précaution élémentaire consiste à inclure les conditions suspensives dans l`offre d`achat (par exemple, l`obtention d`un prêt) et de ne laisser que peu de temps au vendeur (une semaine ou deux) pour vous donner sa réponse. Certaines conditions suspensives sont insérées au seul bénéfice d`une partie et peuvent être levées par cette partie, ce qui signifie qu`il renonce au bénéfice de cette condition, bien qu`il reste une condition suspensif jusqu`à ce qu`il soit renoncé.

Par exemple, la condition peut stipuler que le contrat est assujetti à l`acheteur vendant sa propre maison dans un certain laps de temps. Si l`acheteur décide, après la signature du contrat, qu`il peut acheter la nouvelle propriété sans avoir à vendre sa maison existante, il peut renoncer à la condition, en prévoyant qu`il notifie le vendeur dans le délai spécifié.

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